Как вообще возможен кризис неплатежей на ипотечном рынке? Если заемщик не отдает кредит, у него забирается недвижимость, которую он купил на этот кредит, ибо кредит ипотечный. Далее она продается и банк не имеет проблем, если не считать недополученной прибыли от кредита. Как и в целом экономика. Социалистические понятия, что человека нельзя вышибить из жилья, там не в ходу. Так в чем же проблема, да еще настолько громадная, что может и нашу экономику достать?
В "ящике для идиотов" несут какую-то ахинею. Может, кто-нибудь проведет ликбез, буду очень признателен.

Что делать банку, если цена жилья на рынке ниже выданного кредита? Отсюда и кризис. А так как существует сложная система перестраховки между разными банковскими группами, то в итоге вовлечены все. Когда рынок был на подъёме все стремились примазаться, а теперь надо учавствовать в убытках

Сначала скажу, что у нас банки обещали поднять процент по ипотеке до 15 процентов.
(Но вряд ли это им поможет.)

Теперь о нашем состоянии.
По крайней мере в Москве цены на жилье были явно слишком вздуты и почти год они снижаются. Отчасти дело в том, что покупка их впрок как вложение денег не оправдывает себя, так как сдача их внаем при таких ценах на сию недвижимость не покрывает расходов.
Например, однокомнатная квартира стоила порядка 150 тыс долларов. Если ее сдавать по 500 долларов в месяц (чистыми), то в год получается 6 тыс, окупается за 25 лет. Т.е. овчинка в смысле просто выгодности вложения не стоит выделки. 4 процента в год.

Повышение процента по ипотеке уменьшит возможность ее взять, это уменьшит платежеспособный спрос, это приведет к удешевлению жилья, это приведет к сокращению ипотеки и т.д.

Лужков весной и в конце лета предпринял конкретные выступления для поддержания цены на жилье, но у него это не очень получилось.

Снижение и повышение цен в рыночной экономике - это форма ее существования. Она той самой системой диверсификации, в том числе упомянутыми перестраховками в банках, давно создала устойчивость. Если цены на недвижимость упали и этот сектор несет убытки, в других секторах где цены сохранились, уже из-за этого появляются дополнительные прибыли, а если где-то еще и поднялись цены, на нефть, например, то появляются и сверхприбыли. Из-за взаимосвязанности внутри экономики происходит почти автоматическое перераспределение прибылей и все остаются на плаву. А с недвижимостью вопрос вообще особенный. Здесь залогом является заведомо более дорогой товар, чем обязательства должника - ведь какую-то часть (обычно 30% и более, от прошедшей части срока зависит) он уже выплатил. При конфликте банк и недвижимость полностью реквизирует, и выплаченные заемщиком взносы может обратить на "возмещение убытков". Остаться банку с убытком при таком положении вещей просто невозможно. Особенно в америке, где собственность банка священна, а трудности конкретного человека - его проблемы.
Так что мое непонимание кризиса остается.

> Снижение и повышение цен в рыночной экономике - это форма ее существования. Она той самой системой диверсификации, в том числе упомянутыми перестраховками в банках, давно создала устойчивость.

# Нет тут никакой устойчивости. Процессы такого рода имеют ярко-выраженную положительную обратную связь. В 1989 году в Канаде ставки ипотеки зашкаливали за 20%, жилье продавалось на каждом углу, люди разорялись, строительство встало

> Если цены на недвижимость упали и этот сектор несет убытки, в других секторах где цены сохранились, уже из-за этого появляются дополнительные прибыли, а если где-то еще и поднялись цены, на нефть, например, то появляются и сверхприбыли. Из-за взаимосвязанности внутри экономики происходит почти автоматическое перераспределение прибылей и все остаются на плаву.

# Какие-то чудеса Вы рассказываете. Во-первых встает промышленность. Во-вторых возникает проблема ликвидности финансовых институтов, сокращается ее способность к кредитованию. Опережающими темпами растут ставки по ипотеке, падает ликвидность в потребительском секторе, сокращается спроса, экономика входит в режим тяжелой стагнации... Если нет адекватной реакции властей то итог - кризис а-ля Великая Депрессия.

> А с недвижимостью вопрос вообще особенный. Здесь залогом является заведомо более дорогой товар, чем обязательства должника - ведь какую-то часть (обычно 30% и более, от прошедшей части срока зависит) он уже выплатил.

# Это с какой стати "заведомо"? Что значит обычно - и 10% потенциально невозвратных активов - это колоссальная проблема для любого банка.

> При конфликте банк и недвижимость полностью реквизирует, и

# Это только в розовых мечтах. Во-первых отъем недвижимости даже в самых "цивилизованных" странах связан с временными и финансовыми издержками и в реальности это происходит очень редко. Во-вторых, на падающем рынке "рекивизирует и продает" только усугубляет проблему - росто предложения провоцирует еще большее падение и вопрос времени становится ключевым. Возникает паника и цены падают ниже плинтуса. Для компенсации такого развития события законодательство репрессирует "реквизиции" и тушит пожар вливанием ликвидности в сектор.

> выплаченные заемщиком взносы может обратить на "возмещение убытков".

# Ну это совсем в фантастическом сне. То, что Вы пишите, называется отчуждением собственности, то есть разбоем. Ничего банк не получит кроме суммы долга с процентами. То, что я выплатил, я получу взад после реализации дома. Основная опасность для должника - цена, за которую банк реализует дом. Ему надо быстро, он и продаст дешево.

> Остаться банку с убытком при таком положении вещей просто невозможно. Особенно в америке, где собственность банка священна, а трудности конкретного человека - его проблемы.

# Очень много слухов про как там в Америке. Никакой священности в собственности банка нет - продать дом должника (речь и некоммерческой недвижимости) крайне сложно - это судебный процесс с огромными издержками и неопределенным концом.

> Так что мое непонимание кризиса остается.

# Это потому что Ваши представления о том, "как оно там" действительности не соотвествуют. Но надо сказать, что кризис - слишком громкое слово. Денежные власти давно научились спускать процесс на тормозах, так что будет иметь место нормальное постепенное сдувание перегретого рынка. С последствиями для слишком заигравшихся игроков...

# Нет тут никакой устойчивости. Процессы такого рода имеют ярко-выраженную положительную обратную связь. В 1989 году в Канаде ставки ипотеки зашкаливали за 20%, жилье продавалось на каждом углу, люди разорялись, строительство встало
++++++++++++++++++++++++
Большие ставки по ипотечным кредитам есть признак большого спроса на кредит и, значит, на недвижимость. Значит, имеется большой платежноспособный спрос, по крайней мере покрывающий первый взнос и предполагающий и дальше регулярно выплачивать. Так почему же при этом люди разорялись, а строительство не реагирует на этот спрос расширением производства и, возможно, снижением цен, а наоборот "встало"?

# Какие-то чудеса Вы рассказываете. Во-первых встает промышленность. Во-вторых возникает проблема ликвидности финансовых институтов, сокращается ее способность к кредитованию. Опережающими темпами растут ставки по ипотеке, падает ликвидность в потребительском секторе, сокращается спроса, экономика входит в режим тяжелой стагнации... Если нет адекватной реакции властей то итог - кризис а-ля Великая Депрессия.
++++++++++++++++++++++++++++
По какому механизму через ипотеку остановится промышленность? Что, если у людей проблемы с недвижимостью, они меньше будут покупать одежды, пить пива, глазеть голливудщины или там на что они еще обычно тратят свои кровные? А если меньше спроса на все это не будет, почему производство всего этого остановится? Растут ставки по ипотеке, говорите, кризис ликвидности? Так банкам прекрасно известна закономерность: выше ставка - меньше ликвидность. Коли подняли ставку, значит предполагают справиться с ликвидностью. Не справляются - снижают ставку. Все обратные связи отрицательные, давно отработанные. Ну не вижу я первоисточника кризиса.

> А с недвижимостью вопрос вообще особенный. Здесь залогом является заведомо более дорогой товар, чем обязательства должника - ведь какую-то часть (обычно 30% и более, от прошедшей части срока зависит) он уже выплатил.

# Это с какой стати "заведомо"? Что значит обычно - и 10% потенциально невозвратных активов - это колоссальная проблема для любого банка.
+++++++++++++++++++++++++++
Это значит, что когда дают кредит, заемщик сразу выплачивает порядка 30% стоимости недвижимости, кредит фактически дается на оставшиеся 70%. Эти 30% плюс еще произведенные регулярные выплаты по кредиту дают возможность банку остаться при своих интересах даже при продаже реквизированной недвижимости по цене на 30% меньше первоначальной оценки. А если неплательщик успел выплатить, скажем, половину долга, банк все свое получит и даже что-то вернет неплательщику. Конечно какие-то риски у банка есть, но они и заложены в процентную ставку. Это нормальные рабочие риски банка. В чем источник кризиса?

#Во-первых отъем недвижимости даже в самых "цивилизованных" странах связан с временными и финансовыми издержками и в реальности это происходит очень редко. Во-вторых, на падающем рынке "рекивизирует и продает" только усугубляет проблему - росто предложения провоцирует еще большее падение и вопрос времени становится ключевым. Возникает паника и цены падают ниже плинтуса. Для компенсации такого развития события законодательство репрессирует "реквизиции" и тушит пожар вливанием ликвидности в сектор
+++++++++++++++++++++++++++++
Банк может и не продавать недвижимость именно в это время, ведь это такой же в принципе актив банка, как и деньги, только менее ликвидный. Можно, пока дешево, набрать на баланс недвижимости с неплательщиков, а потом продать с хорошим наваром.

# Ну это совсем в фантастическом сне. То, что Вы пишите, называется отчуждением собственности, то есть разбоем. Ничего банк не получит кроме суммы долга с процентами. То, что я выплатил, я получу взад после реализации дома. Основная опасность для должника - цена, за которую банк реализует дом. Ему надо быстро, он и продаст дешево.
+++++++++++++++++++++++++++++
Законное отчуждение собственности - это по-ихнему не разбой. Это не СССР. Почитайте типовой ипотечный договор в наших банках - там отчуждение четко прописано. Думаю, это скопировано "оттуда". По этому договору банк продает недвижимость, вычитает всяческие долги, проценты, пени и штрафы и только остаток выдает заемщику.

В общем, обсуждение интересное, но вопросы не сняты.

> Большие ставки по ипотечным кредитам есть признак большого спроса на кредит и, значит, на недвижимость.

# Понятно. Путаем причину со следствием. Охренительный был спрос - Вы представляете себе примерно хотя бы сколько при ставке 20% стоит Вам средний дом в месяц? Объяснить? Дом в 200К Вам бы стоил 40К в год выплат...

> Так почему же при этом люди разорялись, а строительство не реагирует на этот спрос расширением производства и, возможно, снижением цен, а наоборот "встало"?

# Потому что такие ставки - свидетельство глубокого кризиса с ликвидностью в секторе. Т.е. банки попросту не дают деньги - настолько хреново с их точки зрения оценивается перспектива кредитования.

> По какому механизму через ипотеку остановится промышленность?

# Имелась ввиду строительство.

> Что, если у людей проблемы с недвижимостью, они меньше будут покупать одежды, пить пива, глазеть голливудщины или там на что они еще обычно тратят свои кровные?

# Конечно. Если Вы платите 2К в месяц при 5% годовых, до 10% для Вас - просто вешалка. Даже если пока Вы "не попали", начинается лихорадочное накопление наличности и выплата долга "вперед".

> Так банкам прекрасно известна закономерность: выше ставка - меньше ликвидность. Коли подняли ставку, значит предполагают справиться с ликвидностью. Не справляются - снижают ставку.

# Все строго наоборот. Вы перепутали привлечение с размещением. С точки зрения размещения рост ставки - улучшение ситуации с ликвидностью. Ставка привлечения не зависит от банка, как известно.

> Все обратные связи отрицательные, давно отработанные.

# Исключительно в Вашем воображении :)

> Это значит, что когда дают кредит, заемщик сразу выплачивает порядка 30% стоимости недвижимости, кредит фактически дается на оставшиеся 70%

# Вы не в курсе. В Севернйо Америке дом можно купить вообще без даунпеймента. Нормально - 10%. Можно 5%. Идиотов, которые платят 30% - исчезающе мало - ипотечные деньги дешевые.

> А если неплательщик успел выплатить, скажем, половину долга, банк все свое получит и даже что-то вернет неплательщику. Конечно какие-то риски у банка есть, но они и заложены в процентную ставку. Это нормальные рабочие риски банка. В чем источник кризиса?

# Даже 10% клиентов, у которые "не успели выплатить" существенную часть тела кредита - это проблема. Никакого такого "рабочего риска" банка в природе не существует. Выдается кредит в одной ситуации - а именно роста цен на недвижимость и низких ставок резервирования. Так оно и было - в штатах сумашедший дом творился - без начального взноса под 3-5% давали. Народ брал такой моргедж, покупал квартиру и тут же ее сдавал в расчете на рост цен. Брал еще один и сдавал - короче выстраивалась пирамида своего рода. Теперь ставки пошли вверх, люди не могут платить свой моргедж, да и выгода уже не та, раз недвижимость не растет, выставляют недвижимость на продажу - цены идут вниз. Банк просит довнести залог и поднимает ставку еще выше - так развивается кризис.

Есть еще ряд ньюансов, связанных с тем, что долги давно уже обращаются в виде специальных деривативов - но это частности. Еще одна проблема - у многих договоров ставка фиксирована на годы. Стоимость привлечения у банка растет, а стоимость размещения меняется очень медленно.

Вы скажете - не умеют прогнозировать и управлять активами/пассивами? Не один Вы такой умный, но кризисы случаются регулярно.

Но на то они и США, чтобы иметь механизм тушения пожара - государство скупает "плохие долги" через специальные агенства, поддерживает их на плаву. Ему не сложно подвечатать баксов для этого. Потому оно не валится, а плавно снижается. Но лохи все равно планомерно обуваются.

> Банк может и не продавать недвижимость именно в это время, ведь это такой же в принципе актив банка, как и деньги

# Нет - дом это вовсе не "такое же" актив банка. Потом что ликвидность другая. А у банка есть обязательства, которые желательно регулярно гасить.

> Можно, пока дешево, набрать на баланс недвижимости с неплательщиков, а потом продать с хорошим наваром.

# Можно. Но это колоссальный риск. Да и банку тоже margin calls выставляются регулярно. Короче - надо денег чтобы было в этом секторе много, чтобы подвесить на балансе неликвидную недвижимость. У банков самих таких денег быть не может - все бегут из недвижимости. Тогда включается государство или кому там положено - ФРС или ЦБ.

> Законное отчуждение собственности - это по-ихнему не разбой. Это не СССР.

# Ну Вы мне расскажите как здесь у меня в северной америке дела с этим делом обстоят :)

> Почитайте типовой ипотечный договор в наших банках - там отчуждение четко прописано. Думаю, это скопировано "оттуда".

# Думать Вы можете что хотите, но это далеко не так. Я уж не говорю про правоприменительную практику.

> По этому договору банк продает недвижимость, вычитает всяческие долги, проценты, пени и штрафы и только остаток выдает заемщику.

# Прежде чем продать, надо вступить в права владения. А это означает - суд. А суд -